吉安市中心城区商品房预售资金监管暂行办法

第一条　为进一步规范我市商品房预售资金的监督管理，保证商品房预售资金用于项目建设，维护预售商品房交易双方当事人的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市商品房预售管理办法》等有关法律、法规的规定，按照住房和城乡建设厅《关于进一步加强商品房预售资金监管的通知》（赣建房[2012]8号）要求，结合我市实际，制定本办法。

第二条  凡在市中心城区经批准预售的商品房预售资金的收入和支出、使用，适用本办法。

第三条  本办法所称商品房预售资金，是指预购人在所购商品房未办理竣工验收备案前，按合同约定支付给预售人的定金、预付款、房价款、银行按揭贷款、住房公积金贷款、保证金等。

本办法所称预售人是指具备房地产开发资质且项目已取得商品房预售许可证的房地产开发企业。

本办法所称预购人，是指购买预售商品房的单位或个人。

第四条  吉安市房地产管理局是我市中心城区商品房预售资金监管的主管部门，具体负责市中心城区的商品房预售资金监管；办理商品房预售资金监管银行备案；建立房地产开发企业诚信档案，向相关部门提供施工、监理等单位的诚信情况，并定期公示；受理预购人对商品房预售资金违法使用的投诉；依法查处房地产开发企业违法使用商品房预售资金的行为。

    第五条  房地产开发企业申请商品房预（销）售许可证前，应当选择在市房地产管理局备案的商业银行开立新建商品房预售资金监管账户，监管账户以项目为基本单位设立，一个企业有多个预售项目的，专用帐户应分别设立。吉安市新建商品房预售资金监管协议由商业银行开户行、房地产开发企业双方签订并报市房地产管理局备案同意，未签订商品房预售资金监管协议的项目，不得发放《商品房预售许可证》。

第六条  房地产开发企业签订吉安市新建商品房预售资金监管协议时，应当向市房地产管理局提供以下资料：

　　(一)施工合同及建筑材料、设备的购销合同等；

　　(二)建设工程规划许可证；

　　(三)土地使用权证；

　　(四)预算书；

　　(五)房屋建筑施工图；

　　(六)监管前项目付款明细。

　　房地产开发企业变更项目工程相关合同，应当及时向市房地产管理局提供变更后的有关资料。商业银行在监管协议签订后应为房地产开发企业开办预售资金监管帐户，市房地产管理局在核发《商品房预售许可证》时应予载入。

第七条  房地产开发企业应当在使用新建商品房预售资金前，向市房地产管理局提供用款计划，并按计划分次申请用款。用款计划应当按建设工程形象进度完成情况或建设工程施工合同约定的付款节点制定。

使用新建商品房预售资金支付管理及营销等费用的，按每次支付的施工款的15%同时计提。使用新建商品房预售资金支付法定税费的，按实际发生情况随时申请。

项目用款计划经市房地产管理局审核后，作为监管银行拨付新建商品房预售资金的依据。

第八条  预购人应按商品房买卖合同约定的时间，凭新建商品房预售资金缴款通知书，将房价款直接存入新建商品房预售资金监管账户。

　　商业银行按缴款通知书收取预售资金并向预购人出具缴款凭证。预购人凭银行出具的缴款凭证，向房地产开发企业换领交款票据。

房地产开发企业不得直接收存房价款。

第九条  预售人办理商品房预售合同登记备案和按揭登记手续时，须提供监管银行出具的预购人付款已入专用账户凭证（复印件）和预售人的收款票据，未能提供付款凭证和收款票据的，房地产交易登记机构不得办理商品房预售合同登记备案和按揭登记手续。

第十条  房地产开发企业申请使用新建商品房预售资金，应填写新建商品房预售资金拨付申请表，并根据下列不同申请款项提交相应材料：

　　(一)申请施工进度款的，提供项目监理单位出具的建设工程形象进度及其造价证明，同时提供经核验的《房地产开发项目手册》；

　　(二)申请购买建筑材料、设备款的，提供购销合同；

(三)申请设计监理等相关费用的，提供相关合同或缴费证明；

(四)申请法定税费的，提供相关单据；

(五)申请偿还在建工程抵押贷款的，由抵押权人提供他项权证明、借款及抵押合同；

（六）暂定资质的房地产开发企业首次申请时还应提交房屋置业担保公司的担保函。

首次拨款后，每次申请拨款时还应当提交上一次申请用款事项的收款票据。每个专用帐户内的资金在该项目完成初始登记并达到购房人可单方办理房产证的时间节点前，要预留该帐户1%（不低于100万元）的预售房款。

第十一条  房地产开发企业申请使用新建商品房预售资金，应提交本办法第十条规定的资料，符合条件的，市房地产管理局应自受理之日起两个工作日内审核完毕，出具同意拨付证明；不符合条件的，应当通知房地产开发企业并出具不予拨付通知书。

房地产开发企业在办理商品房预售许可证之前应支付而未支付的各项费用不得在新建商品房预售资金监管账户中支取。

第十二条  商业银行开户行应依据市房地产管理局的同意拨付证明，两日内将核准使用资金拨付给房地产开发企业或与房地产开发企业签约的合同当事人、相关单位。

第十三条  商业银行应当按照监管项目分别建立商品房预售资金收缴、支出台账，每月5日前将上月新建商品房预售资金监管账户的收支情况以电子信息和纸质文件形式抄送市房地产管理局。

第十四条  买卖双方达成退房协议的，房地产开发企业可以向市房地产管理局提交退房退款申请书，申请解除退款部分的监管。经核属实的，市房地产管理局应当在两个工作日内通知商业银行开户行解除该部分房款的监管，商品房买卖合同已办理备案登记的，房地产交易登记机构撤销该房屋备案登记手续，同时该房源由房管部门组织公开销售。

第十五条  有关部门对新建商品房预售资金监管账户进行冻结和扣划的，商业银行有义务证明新建商品房预售资金及监管账户的性质，并及时书面告知市房地产管理局。

第十六条  房地产开发企业办理好物业查验承接交付审核手续和项目房地产初始登记并已通知购房业主办理房产证90日后，可向市房地产管理局申请终止该项目资金的监管。市房地产管理局结合企业的日常经营行为进行审查，对有不良行为记录且对购房人的正当投诉未予处理到位的不予办理监管终止手续；对无不良行为记录或虽有投诉但已处理到位的，应自受理之日起3个工作日内办结并通知监管银行，终止对监管专用账户资金的监管。

第十七条  房地产开发企业有下列行为的，由市房地产管理局责令限期整改：

（一）未按规定将定金或房价款存入监管专用账户的；

（二）以收取其他款项为名变相逃避监管的；

（三）提供虚假资料逃避监管的；

（四）未按项目用款计划使用新建商品房预售资金的；

（五）房地产开发项目擅自停工的；

（六）有违反房地产开发管理法律法规的行为被市房地产监察支队立案调查尚未办结的。

整改期间暂停拨付该企业新建商品房预售资金，暂停该企业商品房网上预（销）售即时备案，并按《城市商品房预售管理办法》有关规定处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款，同时将其行为记入房地产开发企业信用档案，抄送市人民银行。

第十八条  监管银行未按监管协议约定办理拨付新建商品房预售资金手续的，市房地产管理局可终止其监管资格，三年内不得从事预售资金监管工作。

第十九条  项目勘察、设计、施工、监理等单位提供虚假证明或采取其他方式协助房地产开发企业违规支取商品房预售资金的，由市房地产管理局移交相关主管部门予以处理。

第二十条  监管机构、监管银行的工作人员在新建商品房预售资金监管工作中徇私舞弊、玩忽职守、滥用职权的，视其情节轻重，由所在单位依法给予行政处分；涉嫌犯罪的，由司法机关依法处理。

第二十一条  各县（市）可参照本办法制定实施细则。

第二十二条  本办法自2013年1月1日起施行，此前已取得预售许可证的未完工房地产开发项目根据项目推进情况适时而定，具体由市房地产管理局负责解释。